사업장 임차하고 확정일자 받으셨나요?📜

"사업장 임차하고 확정일자를 꼭 받으라는데, 그 이유가 뭔가요?"

대부분 사장님들이 건물을 빌려서 사업을 진행하실텐데요. 임대료가 인상, 임대기간 연장이나 보증금 반환 문제로 분쟁이 생기기 쉽습니다. 이전에는 임차인들이 불이익을 고스란히 감수해왔었고요.

이에 정부는 상가건물 임대차의 공정한 거래질서를 확립하기 위해서 「상가건물임대차보호법」을 시행하고 있죠. 법 적용을 받기 위해서 확정일자를 받는 것이 필요하다는 건데요. 자세한 내용을 알아보겠습니다.

상가임대차보호법 적용 대상👥

우선 가장 중요한 것은 '어떤 임차인들이 적용 받는가?' 하는 부분이겠죠? 상가 건물에 들어가 있다고 해서 모두 적용 받을 수 있는 건 아닙니다.

환산보증금(보증금+월세의 보증금 환산액)이 지역별로 일정 금액 이하인 경우에만 적용합니다.

임차인이 상가임대차보호법 적용을 받으려면 우선 건물을 인도해야하고, 사업자 등록이 반드시 되어있어야 합니다. 여기에 더불어 확정일자를 받으셔야 하고요.

확정일자

확정일자는 임대차계약서에 도장을 찍고 날짜를 기입하는 형태로 제공되는데요. 건물소재지 관할 세무서장이 임대차계약서 존재 사실을 인정하는 것을 의미합니다.

건물을 임차하고 확정일자를 받아놓으면 등기와 같은 효력이 생기게 됩니다. 임차한 건물이 경매로 넘어가는 경우에 보증금을 우선 변제 받을 수 있고요. 확정일자를 받아놓지 않으면, 계약 이후에 근저당권 설정이 되어버리면 보증금을 받을 수 없는 경우도 왕왕 생깁니다.

임차인이 보호 받을 수 있는 것📖

건물을 인도와 사업자 등록을 진행하고, 확정일자까지 받아뒀다면 어떤 상황에서 보호 받을 수 있는지 궁금하실 텐데요. 다섯 가지로 나눠보겠습니다

1️⃣대항력

사업자등록을 마친 임차인은 건물의 소유권이 제3자에게 이전되는 경우에도 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있습니다. 확정일자가 없어도 대항력은 생길 수 있습니다.

2️⃣보증금을 우선변제 받을 권리

사업자등록과 확정일자까지 받아 놓은 임차인은 경매로 건물이 넘어가도, 후순위권리자(확정일자 이후 채권을 갖게된 사람)보다 우선해서 보증금을 변제 받을 수 있습니다.

3️⃣소액임차인은 최우선변제권 보장

임차인이 확정일자를 받은 경우 경매 혹은 공매시 확정일자를 기준으로 변제 순위가 결정됩니다.

만약 대항력 요건을 갖춘다면 건물이 경매로 넘어가게 되더라도 경매가액의 1/2범위 내에서 보증금을 변제 받을 수 있습니다. 하지만 소액 임차인인 경우 다른 사람보다 최우선으로 보증금을 받을 수 있는 권리가 생기게 되는데요. 소액임차인이 지급 받을 수 있는 한도는 아래 표로 확인할 수 있습니다.

4️⃣5년 범위 내 계약갱신요구권 보장

임차인이 임대차 기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 계약 갱신을 요구할 때, 임대인은 정당한 사유가 없다면 거절할 수 없습니다. 임대차 기간은 5년 간 보장됩니다!

5️⃣지나친 임대료 인상 억제

끝없이 솟아오르는 임대료 인상을 막을 수 있습니다. 임대료 인상 한도가 5%로 제한되고, 보증금을 월세로 전환하는 경우에는 전환율이 연 12% 이내로 제한됩니다.